水漏れ修理から再発防止まで！中古マンションで安心して暮らすためのカビ対策術

1. カビと体調不良：なぜカビが健康に悪影響を与えるのか

この章では、なぜカビ（およびその胞子や代謝産物）が人体の健康に悪影響を及ぼすことがあるのか、そのメカニズムと具体的な症状、リスクをできるだけ詳しく解説します。読者が「自分の体調不良がカビと関係あるかも？」と感じたときの判断材料になるように書きます。

1‑1. カビの胞子やマイコトキシンが引き起こす症状

カビは目に見える「黒ずみ」や「緑色の斑点」として現れますが、そのもっと小さな単位、すなわち 胞子（spores） や 菌糸の断片、さらには一部の種類のカビが産生する マイコトキシン（真菌性毒素）などが、空気中を浮遊して住居のあちこちに拡散します。これらを吸い込む、あるいは皮膚や粘膜に接触することで、次のような影響が起きることがあります。

まず、アレルギー反応。カビ胞子はアレルゲンになり得るため、感受性の高い人（アレルギー体質の人）は、くしゃみ、鼻水、鼻づまり、目のかゆみ、咳などの症状を訴えやすくなります。特にハウスダストアレルギーを持つ人は、カビ胞子がハウスダストの一部として症状を悪化させることがあります。

次に、呼吸器疾患・過敏性肺炎など。長期間カビに曝露されたり高濃度の胞子を吸入すると、喘息発作や慢性的な咳・呼吸困難、また過敏性肺炎（過剰に免疫が反応してしまう一種のアレルギー性肺炎）の原因になることがあります。特に、免疫力が落ちている人、高齢者、子ども、慢性疾患を抱える人などは重症化のリスクがあります。

さらに、マイコトキシンが関与するケースも指摘されています。マイコトキシンは、カビが発育する過程で産出する二次代謝物で、種類によっては肝機能障害、神経毒性、免疫抑制作用などを持つ可能性があるとされます。ただし、室内環境におけるマイコトキシン曝露が直接どの程度健康被害を引き起こすか、は研究途上の側面もあります。

症状の出方は個人差が大きく、初期には「なんとなくだるい」「季節性の風邪っぽい」症状に近いものから始まることもあります。「住み始めて体調を崩した」「季節が湿気の多い時期に体調が悪くなる」といった傾向があれば、カビとの関連を疑う価値があります。

1‑2. アレルギー・過敏性肺炎・真菌感染症のリスク

この節では、カビ・胞子・マイコトキシン関連の健康リスクをもう少し掘り下げ、どのような条件だと重篤化する可能性があるかを見ていきます。

まず、アレルギー性疾患。アトピー性皮膚炎、アレルギー性鼻炎、喘息などを持っている人は、カビに対する感受性が高いことが多く、カビ環境が悪化するとこれらの症状が増悪することがあります。たとえば、寝室や押し入れ、クローゼット、壁の隙間など、暗くて湿度が高いところにカビが発生すると、その近辺で就寝したり過ごしたりすることで、症状が出やすくなります。

次に、過敏性肺炎（Hypersensitivity Pneumonitis）。これは、長期間にわたり抗原（この場合はカビ胞子など）を吸入することで、肺に過剰な免疫反応が生じ炎症を引き起こす疾患です。症状としては、発熱、咳、呼吸困難、倦怠感などが出ることがあります。カビが室内で持続的に存在する環境では、こうしたリスクも無視できません。

また、免疫抑制状態（たとえば、ステロイド治療中、がん治療中、感染症治療中、あるいは高齢者・乳幼児など）では、カビによる 真菌感染症（内臓・肺など） を起こす可能性が高まります。たとえばアスペルギルス属のカビは、肺に入り込んでアスペルギルス症という疾患を引き起こすことがあります。ただし、これは一般的な居住環境で常に起きるわけではなく、非常に免疫力が弱い状態やカビ汚染が極めて深刻な場合に限られることが多いです。

さらに、慢性的な疲労感、頭痛、めまいなど「原因が見つからない不調」を訴えるケースも報告されており、これらを シックハウス症候群 や 室内空気質（Indoor Air Quality, IAQ） 問題の一環として扱う研究もあります。ただし、これらをカビだけが原因と断定するのは慎重でなければなりません。

このように、カビは単なる見た目の問題だけでなく、健康面・生活の質に関わる問題を引き起こし得る存在です。特に住宅環境に起因する体調不良を感じている人は、カビの可能性を視野に入れつつ、適切に対処することが重要です。

2. 水漏れが引き起こすカビ被害のメカニズム

この章では、水漏れがどのようなプロセスでカビ発生につながるかを解説します。漏水→湿気→素材劣化→カビ繁殖、という流れを具体的に理解してもらい、発生を未然に防ぐ視点を持ってもらいます。

2‑1. 上階・外壁・配管漏水が室内湿度を高める仕組み

マンション・集合住宅・戸建て住宅を問わず、水漏れは「隠れた湿気の供給源」として非常に危険です。屋上・外壁・ベランダ防水・バルコニー・配管・浴室・キッチンなど、あらゆる水回りや外部接触部が漏水起点となり得ます。

例えば、上階のユニットバス床下からの漏水、排水管の破損、屋根の防水不良、外壁のクラック（ひび割れ）、バルコニー排水不良などが原因となって、壁内、天井裏、床下などに水が浸透します。この水が建材内部に染み込むと、その部分の含水率（建材の水分含有量）が増加します。

含水率が上昇すると、該当部位は常に湿った状態、あるいは乾燥しにくい状態となり、周囲の空気中に湿気を放出し、室内の相対湿度を高めます。湿度が高くなると、カビ胞子が発芽・成長しやすい条件（一般には相対湿度 60% 以上、特に 70〜80% が好適）となります。

さらに、温度差による結露の発生が助長されることもあります。たとえば、冷房や外気冷たい風で室内壁表面が冷却されると、壁体内部や表面に結露水が生じ、それがさらに湿度源になります。水漏れ部位は、もともと水が滞留しやすいため、この結露と重なると湿気量がどんどん増え、カビにとって「理想的な湿った温床」になります。

特に中古マンションなどでは防水層・シーリング劣化やコンクリートのひび割れ／クラックが進んでいることが多く、水の侵入が起こりやすいです。これが「見た目は水漏れが分からないが壁内が湿っている」状態を招き、カビ被害を隠れた場所で進行させます。

2‑2. 漏水後に発生しやすいカビの場所と臭い発生経路

水漏れが起こると、カビが発生しやすい「隠れスポット」があります。これらを知っておくことで、早期発見・早期対処が可能になります。

主な発生場所としては次のような場所です。

• 壁と床の取り合い、巾木の裏

• 壁紙やクロスの裏側

• 天井裏、床下空間、床下コンクリートスラブの裏面

• 建材（石膏ボード、合板、木材、断熱材、下地材など）の内部

• クローゼット内部、収納家具の背面裏側

• 浴室・洗面所・トイレの壁・天井のタイル裏や下地

• キッチンの吊戸棚やカウンターの裏面

• バルコニー下の部屋天井、ベランダ防水層下

• 給排水管の配管周囲、貫通部付近

• 外壁のひび割れ・クラック内部

これらの場所では、見た目上は異常がないように見えても、内部でカビが進行して臭いや胞子を放出していることがあります。

臭いの発生経路としては、カビの成長により揮発性有機化合物（Volatile Organic Compounds, VOCs）が産出されたり、カビ菌そのものからの発酵臭・微生物臭が発生し、それが空気流動や気流に乗って部屋中に広がります。壁のクロスや隙間、配管貫通部、通気口、天井換気口などが伝導経路となって、部屋全体にカビ臭が感じられるようになります。

また、湿気が壁体を介して部屋間を移動する「湿気の浸透経路」も、換気経路とは別に臭気を拡散させます。つまり、直接その壁部位に近づかなくとも、部屋の中で「ふわっとカビ臭」が感じられることがあります。

このような隠れた発生・拡散経路を意識することで、「目で見えるカビ」がなくても「臭いがする」「体調が悪い」と感じる原因を探る手掛かりとなります。

3. 中古マンションで特に注意すべきカビ・臭い問題

この章では、中古マンションという特定の環境が抱えやすい課題を中心に、なぜカビ・臭い問題が起きやすいのか、その要因と注意点を挙げます。閲覧者が自分の物件で起こり得るリスクを理解できるようにします。

3‑1. 経年劣化・断熱性・通気性の弱点

中古マンションでは、建築からの経年劣化が進んでいるために、カビ発生リスクを高める構造的な弱点が出てきます。

まず、防水層・シーリング・防水塗装の劣化。建物は年月とともに外壁シーリング部や屋上防水層が劣化し、ひび割れや剥がれ、密着不良などが起こりやすくなります。そこから雨水・結露水が浸入し、壁体や構造材を湿らせるケースが増えます。

次に、断熱性や気密性の低下。断熱材の劣化、接合部の隙間、施工不良などがあると、熱橋（冷たい／暖かい部分が接触して温度差を生む部位）が出現しやすくなり、結露が発生しやすくなります。また、通気性が適切でないと湿気を放出できずにこもる構造になることがあります。

さらに、配管や外壁付近の施工不良や補修のズレ。過去にリフォームや改修をした際、断熱材や防水層を正しく処理せずに施工されたケースがあります。断熱層を切って通気層をつぶしてしまった、隙間処理が甘い、複数の施工者が継ぎ足しで作業したために防水性が不均一、などが原因で湿気がこもりやすい構造になっていることがあります。

また、外部からの湿気・雨水の侵入も中古マンションでは無視できません。外壁タイルの浮き・ひび割れ、サッシ枠廻りのシーリング劣化、バルコニーの排水不良、ベランダの防水層劣化などから水が進入し、構造材を湿らせてカビ発生のきっかけになることがあります。

これらの構造的な「湿気を逃がしにくい」「水分が入り込みやすい」「結露しやすい」条件が、中古マンションをカビ・臭い問題に悩ませる大きな原因になります。

3‑2. 隣室・共用部からの臭いや湿気の侵入

中古マンションでは、各住戸が壁・天井・床で隣接しており、隣室や共用部（廊下・外壁・共用天井・下階住戸など）から湿気・臭気が侵入してくる可能性があります。

具体的には、隣室の浴室や洗濯室で湿気が発生していると、その湿気が間仕切壁を介して隣室側に流れてくることがあります。特に壁内部を通気層や下地材がつないでいる構造では、湿気が拡散しやすくなります。

また、共用廊下や外壁側の壁内に雨水の浸入や結露が起こっている場合、そこから発生したカビ臭が住戸内部に移動することがあります。たとえば外壁タイルのひび割れから壁体内部に水が浸入し、下地の木材や断熱材がカビ被害を受け、それが内部に臭気を伝えてくるというケースです。

さらに、配管が住戸間・共用部をまたいで通っているため、配管周囲の湿気・カビ臭が伝導してくることもあります。壁の貫通部、排水管の合流部、床下の貫通スラブ部などは臭気の経路になり得ます。

中古マンションでは、すでに前の住人が湿気対策を怠っていたり、改修履歴が不透明であったりすることも多いため、隣接部位・共用部を含めて建物全体を俯瞰して湿気・臭いの通り道を把握することが重要です。

このように、内部だけでなく外部・隣接部からの影響を受けやすい構造特性が、中古マンションにおけるカビ・臭いトラブルの難しさを増します。住戸単体で改善しても、隣室や共用部の湿気侵入対策がなければ再発リスクが残ります。

4. 臭い・カビを早期発見するチェックポイント

この章は、利用者自身が自宅で「カビ・臭い危険度」をチェックするための具体的な方法を紹介します。早期発見できれば、被害が広がる前に対応できます。

4‑1. 壁・天井・床・クロスの変色、しみ、ぬめり

まず最も基本的で見やすいチェックポイントは、目視による変化の観察です。以下のような兆候があれば、カビ・湿気の可能性を強く疑うべきです。

• 壁紙やクロスの角、縁、天井の隅などに黒ずみ・緑色・灰色の斑点や筋模様

• 壁紙のはがれ、めくれ、ふくれ、浮き

• 壁と床や天井との取り合い部（境界線）にしみ、水染み・シミ状痕跡がある

• 壁・天井の表面が湿っているように見える、または触るとひんやり・湿っている

• 材料表面がべたつき、ぬめり、粘性を感じる

• 床材（フローリング・クッションフロアなど）に浮き・反り・変色がある

• 木材部分（巾木・木枠・床板など）に暗いしみ、変色、黒ずみが発生

• クロスの継ぎ目・コーナー・コーキング部・目地部分に変色・剥離

• 天井の角、点検口・照明器具廻り、換気口廻りに黒ずみやカビ斑点がある

• キッチン・洗面所・トイレ壁・天井のタイルの目地に黒ずみ・変色

これらの兆候は、必ずしもカビそのものを指すものではありませんが、湿気・水の侵入または滞留を示す「前兆」として非常に有用です。特に、目視できない内部発生の可能性もあるため、これらの兆候を見つけたら、さらに詳細な調査が推奨されます。

4‑2. 臭気テスト・湿度計・赤外線カメラなどの活用

目視以外のチェック手段も重要です。特に、目には見えない場所で発生しているカビ・湿気を検出するためには、以下の道具や方法が役立ちます。

湿度計・デジタル湿度・温度計
室内・壁近傍・部屋の複数箇所に湿度計を設置し、常時モニタリングすることは基本中の基本です。特に結露が発生しやすい冬季、梅雨時、雨天時には湿度が高まりやすく、湿度 60～70％を超える時間が長い場合は注意信号です。壁近傍の湿度センサーを設置することで、壁体表面近辺の湿気傾向を把握できます。

臭気テスト
単に「臭いをかぐ」だけでなく、臭気の発生源を絞るための方法もあります。窓を閉め切って、室内を停止した状態で臭いを感じ、その後各部屋を順番に扉を開け閉めしながら臭いの強弱の変化を調べたり、換気口方向や配管貫通部を中心に臭気が強くなる場所を探したりする方法があります。湿度が高くない状態で臭いが強く感じられる場合は、カビか微生物臭・VOC などが発生している可能性が高まります。

赤外線カメラ（サーモグラフィ）
赤外線サーモグラフィを用いると、壁や床、天井などの表面温度の差異を可視化できます。水分を含んでいる部分は通常温度が低めに出る傾向があるため、周囲より温度差が出ている部分を指摘できます。漏水・湿気侵入している可能性がある部位を赤外線画像で検出できれば、目視だけではわからない湿った場所を特定しやすくなります。

含水率計・壁裏センサー
木材や下地材、断熱材の含水率を直接測定する計器を使う方法もあります。非破壊型の壁裏センサーなどを使って、壁体内部の含水率を測定できるものもあり、異常に高い数値が出る部位は重点調査対象とします。

空気質測定器 / VOC 濃度測定器
カビや微生物が発生させる揮発性有機化合物（VOC）を検出できる空気質測定器を用いることで、カビ臭や腐敗臭の発生源を探る手掛かりを得られることもあります。

蛍光検査 / 紫外線ライト
壁紙クロス、下地、布製品などに蛍光染料を用いた検査、また紫外線ライト（ブラックライト）を使って汚れ・カビ痕を探す方法もあります。特にクロス裏や隙間部分で蛍光反応をしてカビ素材が反応することを利用する手法です。

これらのツールを組み合わせ、目視で異常がない場所も「疑わしいゾーン」をチェックする姿勢が重要です。特に中古マンションでは、見えない場所でカビが進行している可能性を常に念頭に置いておくべきです。

5. 自分でできる改善対策（応急～軽度補修）

この章では、専門業者依頼前または軽度被害の場合に、住民自身でできる改善対策を紹介します。ただし、無理をせず限界は見極めながら実施してください。

5‑1. 換気・除湿対策と家電活用法

まず最も基本的で、費用を抑えつつ実行可能な対策は、室内の換気と湿度コントロールです。

換気の強化

• 一日数回、できれば朝晩に窓を全開にして室内外の空気を入れ替える。特に湿気がこもりやすい時間帯を意識する（入浴後、料理後など）。

• キッチン・浴室・洗濯室など湿気が発生しやすい場所には換気扇を設置し、常時または使用時に稼働させる。

• クロスフロア扇風機やサーキュレーターを使用して空気を循環させる。特に壁際・隅部に風を送ると湿気がこもりにくくなる。

• ドアの下部に隙間を設け、室間の風通しを確保する（換気経路を作る）。

• 換気ルートを意識して、吸気口と排気口の設計を整える。

除湿機の活用

• デシカント式・コンプレッサー式除湿機を設置し、湿度 40〜60％を目安に運転する。

• 湿度が高い季節や梅雨時期には除湿機を常時稼働させる。

• 部屋ごとに除湿器を設置することで、湿気の集中を防ぐ。

• 除湿機の排水を適切に処理し、給気の近くに配置すると湿った空気をすばやく処理できる。

調湿機能付き空調機器の活用

• エアコン（冷房・ドライモード）で除湿効果を活用する。

• 室内除湿のための衣類乾燥機能やドライ機能を適切に使う。

• 家電の設置位置を工夫して、湿気を効率的に除去できるようにする。

日常的な湿気対策

• 室内干しを避け、洗濯物はできるだけ屋外または換気の良い場所で乾かす。

• 湿気の多いサニタリー用品・布製品（タオル、マット、カーテンなど）は頻繁に洗濯・乾燥させる。

• 観葉植物を置く場合は、過湿になりすぎないように管理する。置き場所を変える、鉢底排水を適切にするなど。

• 結露が発生しやすい窓ガラス・サッシ・縁部分に結露防止フィルムや断熱シートを貼る。

• 壁や床近辺・家具背面に風通しを作る（家具を壁から少し離す、背面に隙間を作るなど）。

• 天気の良い日に除湿・換気に努め、湿気を屋外へ追い出す。

これらは比較的低コストかつすぐに実行できる対策ですが、これだけで根本的な漏水起因のカビ被害を完全に抑えられるわけではないため、次節と併せて対策を考えることが大事です。

5‑2. 市販のカビ除去剤・消臭剤の使い方注意点

軽度のカビ発生や目視可能な範囲の黒ずみなどに対して、市販のカビ除去剤や消臭剤を使うことは有効ですが、以下の注意点と使い方を守る必要があります。

除去剤選定時の注意点

• 塩素系漂白剤（次亜塩素酸ナトリウムなど）は有効なケースがありますが、金属部分・アルミサッシ・金属家具などを変色・腐食させる可能性があるため、まず目立たない部分で試す。

• 酸性タイプ除菌剤、界面活性剤タイプなど、用途・素材に合わせた除去剤を選ぶ。

• 防カビ・抗菌成分が含まれている製品を選ぶと、再発抑制効果を期待できる。

• 安全性表示・使用説明書を必ず読み、対応素材（壁・木材・タイルなど）に適しているか確認する。

• 換気を十分に確保し、保護具（ゴーグル・マスク・手袋）を着用して作業する。

使用手順の基本

1. 対象部位のほこり・汚れを乾いたふき取りや掃除機で除去。

2. 除去剤を塗布もしくはスプレーし、しばらく放置して作用時間を確保。

3. ブラシやスポンジでこすらず、軽く拭き取る・拭き戻す方法で除去。

4. 水拭きまたは中性洗剤でしっかり拭き取り、残留薬剤を除去。

5. 乾燥させる（風通し・除湿機・扇風機などで）

6. 必要であれば、防カビ剤・抗菌剤を仕上げ塗布

消臭剤・防臭剤の使い方

• カビ臭には、中和・吸着型消臭剤、活性炭系、ゼオライト系、光触媒系などを使う手法がある。

• 臭気発生源が不明な場合は、臭いを封じ込める表面処理（消臭コーティング）を併用することもある。

• 定期的な交換・再塗布が必要な製品もあるため、長期利用を見越して製品の耐久性を確認する。

• 臭いが強い場所には局所的に集中処理する。

• 消臭剤のみに頼るのではなく、湿気抑制・換気・除湿・漏水修理と併用する。

限界と注意点

• 深部のカビ・壁裏・断熱材内部に進入しているカビは、表面処理だけでは完全に除去できないことが多い。

• 薬剤を過剰に使うと、化学物質残留・人体影響のリスクもあるため、薄めすぎず適切な濃度で使う。

• 強力な除去剤は素材を傷めることがあるため、使用可能な素材を確認する。

• カビ除去剤・消臭剤で臭いが一時的に薄くなっても、湿気や水分供給源を完全に断たなければ再発は避けられない。

これらの自力対応策を継続的に行いつつ、被害が広がる兆しが出たら専門家へ相談することが望ましいです。

6. 水漏れ補修・本格リノベーションで行うべき工事

この章では、カビ発生源となる水漏れに対して、構造的に根本解決を図る補修・リノベーション工事の内容、手順、設計上注意すべき点などを詳しく説明します。

6‑1. 配管・止水工事（漏水源の特定・改修）

根本的な補修はまず「どこから水が来ているか（漏水源）」を正確に特定することから始まります。以下、その流れと注意点を解説します。

漏水調査と原因特定

• 目視・臭気・赤外線診断・含水率測定器・水圧試験などを組み合わせて漏水位置を特定。

• 配管ルート図・竣工図面を確認し、給排水・排水管・混合水栓・エルボ・接続部・貫通部などを重点調査。

• 隣戸・上階・共用部まで含めて水の浸入可能性を検討する。

• 漏水期間・量・季節性 (雨天時・台風時・断水時) による変化も調査材料とする。

• 施工履歴や改修歴があれば、それを確認・分析する。

補修・止水工事

• 配管破損部や劣化部を交換・補修（スリーブ交換・パイプ交換・継手交換など）

• 配管サポート金物・固定不良による振動・摩擦による損傷を改善

• シーリング材の全面打ち替え、コーキングの増し打ち

• 防水層・防水シートの補修・再設置（屋上・バルコニー・外壁廻り・窓廻り）

• 貫通部・スリーブ部・取り合い部の防水処理強化

• 接合部止水用インジェクション注入工法、注入型止水材の適用

• 排水勾配・排水方向の改善（逆勾配削除・排水スリット設置など）

• 雨水浸入防止措置（ひさし・庇、排水管延長、排水管保護カバーなど）

• 壁体・床下の防湿シート補強、遮水層の再構築

これらの工事を的確に設計・施工しなければ、いずれ再び漏水が起きてカビ被害を繰り返すリスクが残ります。

6‑2. 断熱補強・壁内乾燥処理・防カビ施工

漏水が補修できた後、残留湿気を追い出し、そして再発を防ぐための構造補強・処理が必要です。

乾燥処理

• 内部含水率が高い壁体・床体・下地材などは、強制乾燥工程を入れる（温風乾燥・低湿熱乾燥・送風循環乾燥など）

• 壁を一部解体して乾燥空気を通す方法もある

• 乾燥時の湿気出口を適切に構成し、湿気がこもらない通気路を確保する

• 乾燥具合を含水率測定器で確認し、適正水準まで下がるまで継続

断熱補強・改修

• 既存断熱材の劣化・吸湿破損があれば除去・交換

• 高性能断熱材（硬質ウレタンパネル、グラスウール＋防湿シート複合材など）を適切な厚み・配置で施工

• 断熱と防湿の平衡性を考慮した施工（断熱層と防湿層の位置関係・透湿性など）

• 気密性を確保しつつ通気性を設ける（外壁通気構法、内壁通気層、間仕切壁通気構造など）

• 熱橋（断熱欠損部）を減らす設計・施工

• サッシ交換・樹脂サッシ導入・複層ガラス導入など窓廻り断熱性能改善

防カビ・抗菌処理

• 乾燥後、下地面・壁体・木部・断熱材表面などに防カビ処理を行う（防カビ塗料・微生物抑制剤・抗菌コーティングなど）

• 処理剤は素材に合わせて調整し、人体安全性を考慮したものを使用

• 防カビ処理後の通気設計や仕上げ材選定も慎重に行う

• 抗菌性クロス・抗カビ仕様の仕上げ材・塗料を採用

• 通気性下地構造＋防カビ処理を併用することで、湿気を逃がしつつ微生物増殖抑制を図る

仕上げ・再構築

• 断熱・防湿・下地処理後にクロス・塗装・タイルなどの仕上げを再施工

• 仕上げ材と下地材の相性（透湿性・接着性・収縮率など）を配慮

• 目地・コーキング部のシーリング処理を丁寧に行う

• 仕上げ後も乾燥・換気状態を適切に維持

こうした本格補修・リノベーションを適切に設計・実行することで、漏水起因のカビ被害を根本から改善し、長期安定的な住環境を得ることができます。

7. 再発防止のための維持管理とモニタリング

この章は、工事・改善後に長期的にカビ被害を防ぐための維持管理方法、モニタリングの考え方、日常的な注意点を詳しく述べます。

7‑1. 定期点検・湿度モニタリング・換気維持

定期点検の習慣化

• 屋上防水層、バルコニー、外壁、シーリング、サッシ廻り、排水管、配管貫通部、外壁クラック部などを半年～1年周期で点検

• 点検時には赤外線カメラ、含水率計、目視チェック、臭気確認などを併用

• リフォーム・施工履歴と点検結果を記録して傾向を把握

• 異常があれば早期に補修を行い、未然防止に努める

湿度モニタリング

• 部屋ごと、壁近傍、天井近傍などに湿度・温度センサーを設置し継続記録

• 室内湿度が 60％を超える時間が長い場合は除湿・換気強化措置

• 壁・床近傍湿度と室内平均湿度の乖離をチェックし、壁体湿気進入の可能性を監視

• センサー連動型除湿機・換気装置を導入し、自動制御による湿度管理も選択肢に入れる

換気維持

• 常時換気システム（第1種換気・第3種換気など）を導入し、換気能力を確保

• 各換気口・通気経路を定期的に清掃・メンテナンス

• 換気風量バランスを確認し、気流が偏らないように調整

• 室間換気経路を確保し、部屋ごとの空気の滞留を防ぐ

• 冬季・梅雨時・雨天時の換気タイミング・換気方式を見直す

これらの継続的な管理が、改善後のカビ再発を防ぐ基盤となります。

7‑2. 内装材・家具配置の工夫と通気確保

住環境を整えるうえで、内装材や家具配置にも配慮が必要です。以下の点を意識することで、湿気滞留を減らし、通気性を確保できます。

素材選定

• 防カビ仕様・抗菌仕様のクロス、塗料、壁材を使う

• 吸放湿素材（漆喰・無垢木材・珪藻土塗料など）を適度に使って湿度調整性を持たせる

• 通気性を持つ下地材（透湿性シート・通気層付き下地材など）を採用

• 防カビ処理がされた断熱材や下地材を選ぶ

家具配置

• 家具を壁にぴったり付けず、壁との間に隙間を設ける（数センチでも通気性が変わる）

• 壁面収納・書棚・クローゼットなどは背面通気を意識して配置

• カーテン・ブラインドは壁に密着しすぎないように設置

• 敷物・ラグなどを頻繁に巻き上げて風通しを確保

• 衣類・布製品は密閉空間に入れず、除湿剤や除湿機と併用しつつ管理

仕上げ材仕上げ

• クロスの継ぎ目・目地にシーリング処理を丁寧に行い、隙間から湿気侵入を防止

• 床下通気孔・床下換気口の設置・確保

• 壁材・下地材に通気層を設ける構造（例えば二重壁通気方式など）

• 壁・床近傍部材を浮かせて設置する（基礎天端離隔・見切り材浮かしなど）

こうした配慮をすることで、再発リスクをさらに抑え、住環境を快適に保つことができます。

8. ケーススタディ：築古・中古マンションでの成功事例

この章では、実際に中古マンション・築古物件で発生した水漏れ・カビ・臭気問題を改善した成功事例を紹介し、対策内容・コスト・ビフォーアフター・教訓を解説します。読者に「自分ならどうするか」のイメージを持ってもらえるようにします。

8‑1. 漏水＋カビ臭対策をした実例紹介

事例A：上階ユニットバスからの漏水による天井カビ被害
築25年、中古マンションの 3階住戸で、上階のユニットバス配管からの微量漏水が長期間続き、天井にシミ・変色・カビ臭が発生。目視範囲ではカビは少ないが、臭気と天井裏湿気が疑われた。

調査において、赤外線カメラ・含水率計により、天井下地材に高めの含水率を確認。漏水部位はユニットバス下部の排水管継手部であった。

対策として、漏水部配管を部分交換・継手改修、天井を解体して乾燥処理を実施、断熱材と石膏ボード・防カビ処理を施して再施工。さらに、天井近傍の換気確保と通気層の設置を行った。

施工後、含水率は正常範囲内に戻り、カビ臭は消失。住人の咳・鼻水・体調不良は改善。改修費用は周辺地域相場 +αの価格であったが、再発防止ができたという点で満足度は高かった。

事例B：ベランダ防水層劣化による外壁通水と室内カビ
築 30 年、中古マンションの上階住戸で、ベランダ排水不良・防水層の剥がれによって雨水が外壁・構造体に浸透し、下階住戸の天井・壁にカビ臭と湿気が出たケース。

調査により、防水層劣化・排水勾配不良・ひび割れ外壁目地からの水侵入が判明。雨天時・強風時に雨水が建物内部に浸入していた。

対策として、防水層全面更新（ウレタン防水塗膜工法＋トップコート処理）、ベランダ排水路の勾配修正とスリット設置、外壁シーリング打ち替え、外壁ひび補修、外壁通気工法導入、室内補修（カビ除去・下地処理・防カビ仕上げ）を実施。

施工後、雨天時に室内に水が侵入することはなくなり、臭気も消失。長期保証を付けたことで安心感も得られた。外部構造を含む改修が入ったため、コストは高めだったが、建物寿命延長と安心住環境の実現に資するという評価を得た。

8‑2. コストと効果の比較・ビフォーアフター

これらの実例を踏まえて、コスト対効果・改善前後の変化を比較する観点を示します。

改善前は「目視できるカビは少ないが臭気・体調不良・内部含水率上昇」が問題だったケースが多く、改善後は「見た目も臭気も乾燥状態も正常」という状態に戻せている例がほとんどです。ただし、内部構造まで改修するとコストが跳ね上がるため、どこまで手を入れるかのバランスと優先順位が重要となります。

また、改修後も定期点検・モニタリングを怠ると、再発リスクが残ります。特に外部構造・防水層の維持管理は長期安定性を保つ鍵となります。

これらの事例から学べるのは、「見える部分だけでなく内部構造・水の流入経路を見通して改修を設計すること」「改善後も継続管理が不可欠であること」「コストと将来的な再発リスクを見据えた優先順位設計が成功の分かれ目」であるという点です。

9. 専門業者に依頼すべきタイミングと選び方

この章では、自分で対応できる範囲を超えたと判断すべきタイミング、業者を選ぶ際のチェックポイント、見積もりの見方、施工後のフォローまでを詳しく説明します。

9‑1. 個人対応が限界な症状・範囲の見極め

個人での対応だけでは不十分、あるいはリスクが高いと判断すべき状況には以下のようなものがあります：

• 臭気・湿気が広範囲に及んでいる、かつ目視できない場所で発生していると疑われる

• 赤外線カメラ・含水率計などで壁体内部に高湿部位が複数確認された

• 漏水源が特定できない、または複数の漏水経路が疑われる

• 配管・防水層・構造体に大規模な改修が必要と判断される

• 建物構造や防水構法に関わる工事を要する可能性がある

• 過去に複数回カビ再発を起こしており、根本対策が見えていない

• 健康被害が出ている（喘息、過敏性肺炎、慢性的な不調など）

• 建物が高層階、複雑構造、法規制が関わる物件である

• 工事保証・責任所在が必要で、施工の信頼性を重視するケース

こうした状況では、専門家（建築士、建物診断士、カビ除去業者、防水専門業者など）に依頼すべきです。個人対応が限界を超えると、かえって事態を悪化させるリスクがあります。

9‑2. 業者比較時のチェックリスト（免許・保証・薬剤安全性など）

専門業者を選ぶ際には、以下のようなポイントを比較検討すべきです。

資格・許可・信頼性

• 建築業許可、宅建業許可など適切な法令許可を持っているか

• カビ除去専門の認証・登録団体所属・技術認定などを持っているか

• 工事保険・損害保険に加入しているか

• 過去実績・施工事例・施工後の顧客レビュー・保証実績などの信頼性確認

• 見積もり時の説明責任・調査責任を明確にするか

技術力・調査力

• 漏水調査、赤外線診断、含水率測定、気密・断熱調査などを行えるか

• 施工前調査・設計能力・改善提案能力があるか

• 施工体制（部材・材料選定能力、施工ノウハウ、施工管理力）

• 使用薬剤・溶剤の安全性・環境配慮性を明示できるか（人体無害性・揮発性や残留性など）

• 再発防止設計・施工がきちんと組み込まれているか

見積もり・契約条件

• 調査・設計費用、見積り内訳を詳細に提示できるか

• 工事範囲・材料仕様・追加工事可能性・追加費用ルールを明確にするか

• 施工スケジュール・作業工程を提示できるか

• 保証期間・アフターフォロー内容（定期点検・メンテナンスなど）を明記しているか

• 施工責任・瑕疵担保責任の所在を明確に契約書で定めているか

施工後フォロー

• 施工後の含水率チェック・モニタリング体制を提供するか

• 再発時対応や補修保証を行うか

• メンテナンスプラン・定期点検サポートを提示できるか

• クレーム対応・説明責任を果たす体制があるか

これらのチェックを行って、信頼できる業者を選ぶことが、長期的に安心して住める住環境を守るためには不可欠です。