中古マンションでの漏水・カビ被害を放置するとこうなる！コストと健康リスクを徹底解説

1 漏水被害とカビ放置の恐ろしさ：何が起きるか

1.1 漏水が引き起こす湿度上昇とカビ繁殖のメカニズム

中古マンションで漏水が起こると、水が壁や床、天井といった建材内部にしみ込むことがあります。見た目にはそれほど濡れていないようでも、建材の中は湿度が高くなり、結露が発生しやすい状態になります。特にコンクリート下地、木材、石膏ボード、ボードの継ぎ目、シーリング材などの接合部が湿気を吸いやすく、かつ乾燥しにくい性質を持っています。湿度が60％以上の状態が続くとカビ菌が活発になり、胞子が飛散し始めます。時間が経つほどカビのコロニーが増殖し、表面だけでなく内部まで影響が広がります。

漏水が原因で発生する内部湿度は、外気や空調・暖房による乾燥では除去できないことが多く、見えない部分でのカビの繁殖が進むため早期発見・対応が非常に重要です。

1.2 カビが人体・建材・資産価値に与える影響

まず人体への影響ですが、カビが発する胞子や揮発性有機化合物（VOC）などによって、アレルギー症状、呼吸器系疾患（咳、ぜんそくの悪化）、皮膚炎などが引き起こされる可能性があります。特に子ども・高齢者・免疫力が低い人にはリスクが高くなります。

建材への影響としては、木材の腐朽、石膏ボードの変形やふくれ、コンクリートのひび割れや鉄筋の腐食などが起きることがあります。見た目だけでなく構造強度にまで影響を与えるケースもあります。

資産価値では、購入希望者や査定者は「カビ・漏水歴」を重大なマイナス要素とみなします。リフォーム費用や修繕履歴を確認する際、漏水被害があれば交渉価格が下がったり売れにくくなったりすることがあります。中古マンションであれば特に「安心して住めるか」が重視されるため、放置されたカビ・漏水問題は価値低下の原因になります。

2 中古マンションで漏水＆カビが起きやすいポイント

2.1 築年数と配管・防水の経年劣化リスク

中古マンションでは、築年数の経過によって配管材、防水層、シーリング材などが劣化します。例えば、給湯管の材質が古い金属製だと、時間とともに腐食し小さな穴が開いたり、継ぎ手やパッキン部分が緩むことがあります。ランドネットの記事によれば、築20年を超えるマンションで漏水事故の発生率が増えるというデータがあります。

防水層や屋根・ベランダ・外壁の防水塗膜・防水シートは、紫外線・風雨・温度変化などによってダメージを受けやすくなり、ひび割れ・剥がれ・シートの浮きや破れが生じると、そこから水がしみ込む経路ができます。

2.2 隠れ漏水の見逃しやすいサイン

見た目にはわからなくても、漏水とカビの発生は初期段階でのサインがあります。たとえば、天井または壁にシミや変色が生じていたり、クロスが部分的にふくらんだりめくれたり、におい（湿ったような匂い、カビ臭）がする、あるいは壁と床の間や窓枠などのコーキングにひび割れや隙間が見えるなどです。

さらに、触ったときに「冷たい」「湿っている」「木材が軋む・変形する」などの感覚があれば注意が必要です。見逃されやすいのは床下・壁の内部・配管のつなぎ目・浴室裏・洗面所周辺などで、これらは目に見えにくく、点検口を開けたり、工事中に一部を剥がしたりしないと分からないことがあります。

3 放置が招く追加コストと損害範囲

3.1 カビが進行すると必要になる大掛かりなリフォーム箇所

放置された漏水・カビ問題は、リフォーム範囲を広げてしまいます。初期はクロスの張替えや塗装の手直し、カビ取りだけで済むことが多いですが、進行すると壁下地・構造部材の交換、防水層やコンクリートの補修、配管交換、さらには床材や天井材そのものを取り替える必要が出ることがあります。

例えば浴室の防水槽が機能していなかったり、排水管の接合が不適切であったりすると、水が壁内部に侵入し木材などが腐るため、大工工事が必要となることがあります。マンション・ラボで紹介された事例でも、表面的なカビや汚れを何度取り除いても繰り返すため、浴室のユニットバス化や配管・防水層まで手を入れるリフォームを行った例があります。

3.2 健康被害・家財・構造への長期ダメージ

健康面では、長期間カビが繁殖している環境に住むことで、呼吸器系症状の慢性化（喘息発作、アレルギー性鼻炎など）やアレルギー症状の継続的悪化の可能性があります。見た目では出ていないが、喘息を持っている人にとってはトリガーになることもあります。

家財に関しては、家具・衣類・書籍などが湿気を吸ってカビや変色・腐敗することがあります。電化製品も湿気でショートや腐食が起きやすくなります。

構造への影響は重大です。湿気や水分が建材内部まで浸透すると、木材の腐朽、鉄筋コンクリート造であれば鉄筋の錆び、水分によるひび割れの拡大、断熱材の性能低下などが起こります。これらは建物の耐震性や安全性にも関わることです。

4 漏水・カビを発見したらすぐやるべき応急処置

4.1 水を止める・漏水源を特定する方法

最初に行うべきは、漏水の原因をできるだけ早く見つけることです。まず、水の供給源を止める。給水管・給湯管などが原因であれば、該当する元栓を閉めます。屋根やベランダの雨漏りが疑われるときは、雨が降っていない時でも水の痕跡を探す。屋根瓦の接合・防水シートの状態・ベランダの排水口やドレンの詰まりを確認します。

次に、水がどこから入ってきてどこが濡れているかを視覚的に確認する。壁や天井のシミ、クロスの変色、壁の膨れや剥がれ、床材の浮きなどの状態をチェックします。必要であれば赤外線サーモグラフィーや含水率計を使って内部湿度を可視化することが効果的です。

4.2 濡れた素材の乾燥・換気・含水率のチェック

漏水が止められたら、その場所を徹底的に乾燥させることが次の最優先です。窓を開けて換気をし、扇風機やサーキュレーターを使って空気を動かします。除湿機を使用するのも有効です。湿った場所には雑巾でしっかり水分を拭き取る。壁・床といった表面だけでなく、隙間や裏側、構造内部の乾燥も考える必要があります。

含水率を測ることも重要です。建材がどのくらいの水分を含んでいるかを測定できる測定器を使えば、乾燥が十分かどうか判断できます。木材などは含水率が20％を超えると腐朽やカビが起こりやすくなると言われています。

5 カビ除去・リフォーム方法と費用の目安

5.1 DIY vs 専門業者の違いとメリット・デメリット

DIYでできる範囲としては、表面的なカビの除去（カビ取り剤・アルコール・漂白剤など）、クロスの張替え、小規模な塗装や換気改善などがあります。初期段階であればこれらで十分なこともあります。一方で表面カビだけでなく、素材内部や防水層・配管に問題がある場合、DIYでは対応しきれないことが多いです。

専門業者に依頼するメリットは、被害範囲の正確な調査（含水率の測定、赤外線撮影など）、適切な工法と専用剤を用いた根本的なカビ除去、素材にやさしく再発を防ぐ処理ができることです。デメリットは費用が高くなること、工事期間が長くなること、施工中の騒音や生活の不便が発生することです。

5.2 使用する素材・工法（防水シート、壁紙、塗料など）

カビ対策・リフォームで使われる素材・工法としては次のようなものがあります：

• 防水シート、防水パン、防水塗膜：ベランダ・屋上・浴室など、水が浸入しやすい箇所に施す

• 防カビ・抗菌仕様の壁紙・塗装：湿気に強くカビの発生を抑えるための塗料や壁紙を使うことが効果的です。特に通気性や調湿性のある素材（珪藻土、漆喰、調湿クロスなど）が有効。

• シーリング材・コーキングの補修または打ち替え：サッシ廻り・浴室の目地・天井の取り合い部など水が入りやすい接合部分の防水処理は非常に重要。

• ユニットバスや洗面化粧台など水まわり設備の新調：老朽化が進んで水漏れしがちな給湯管や排水管を交換する。

費用の目安としては、小規模な表面カビの除去＋クロス張替え＝数万円～十数万円、壁内部・下地まで手を入れる大規模改修やユニットバス入れ替えなどになると数十万円〜百万単位になることが多いです。場所・被害の広さ・素材のグレードによって大きく変わります。

6 再発を防ぐ長期対策とメンテナンス

6.1 換気・湿度管理の習慣と設備の導入（除湿機・換気扇など）

日常生活でできることとして、まずは換気の習慣化です。毎日窓を開けられる時間を確保する、特に水回りや浴室・洗面所の使用後には換気扇を十分に回すなど。24時間換気システムがある場合はフィルター清掃と稼働確認を定期的に行うこと。

また、除湿機やエアコンのドライモードの活用も有効です。寒い時期や雨の多い時期など窓を開けられない時期が続く場合は特に効果が高いです。さらに、部屋間の温度差による結露を防ぐ断熱材・ペアガラスの導入、サッシの気密性向上など設備的な対応も検討する価値があります。

6.2 定期点検・配管・防水層のチェックの頻度

防水層、シーリング、サッシや外壁・屋上・ベランダの排水口などは年に一度は目視点検することをおすすめします。外壁にひび割れや剥がれがないか、防水シートの劣化がないか、ドレンや排水管に詰まりがないかなどを確認します。

給湯管・排水管についても、築何年かで交換時期を検討する。築20～30年といった中古マンションでは、配管材の種類や過去の修繕履歴を調べ、金属配管なら腐食・劣化の兆候がないか、樹脂配管なら接続部のシール部分などが問題ないかをチェックする。防水塗膜やシール材の交換も定期的に行うことで漏水のリスクを下げる。

7 中古マンション購入前に確認すべきこと

7.1 修繕履歴・漏水被害の有無・管理組合の対応状況

購入を検討している中古マンションがあれば、過去の修繕履歴を必ず確認すること。いつどのような修繕がされたか、防水工事・屋根・ベランダ・共用部の雨漏り修繕、給湯管や排水管の交換履歴などです。これがないと、今後の見えない修繕コストが大きくなる可能性があります。

また、過去に漏水被害があったかどうかも聞き、管理組合がどのくらい迅速に対応してきたか、実績があるかどうかを調べます。管理規約や報告書、総会議事録などでそういった記録が残っていることがあります。

7.2 保険・賠償範囲の理解（専有部・共用部・保険適用など）

所有する専有部分（自分の部屋内部）か、共用部分（外壁・屋根・給水管・排水管など管理組合が管理する部分）かで責任範囲や補修義務が異なります。漏水の原因が共用部なら管理組合、またはマンション全体の修繕計画で対応されることがあります。

火災保険や住宅総合保険、水漏れ保険などで漏水被害が補償されるかどうかを事前に確認しましょう。保険によっては限定された部分のみ対象であったり、水漏れの原因が「経年劣化」では保険対象外となることもあるため、契約内容を細かくチェックすることが重要です。

8 カビ除去後の安全と素材保護

8.1 カビ取り後の殺菌・消臭・防カビ処理のポイント

カビを目に見える部分から除去したら、除菌処理も行います。カビ取り剤を使った後、アルコールや次亜塩素酸系の製品で表面の菌を殺し、胞子を除去します。臭いが残っている場合は消臭剤や脱臭材を使い、空気清浄機で浮遊カビを減らすことも有効です。

防カビ処理としては、専用の防カビ剤を壁や天井、窓枠など湿気がたまりやすい場所に塗布すること。MIST工法®など、素材を傷めずにカビを根こそぎ除去したうえで防カビ剤による予防処置を行う方法が注目されています。カビ取り･カビ対策専門業者のMIST工法®カビバスターズ+1

8.2 デリケートな素材（木材・古い建材・漆喰など）への配慮

木材や古い建材は水を吸いやすく、乾燥しにくいため、カビの除去と乾燥の過程で慎重さが必要です。木材表面を強くこすることは割れや傷の原因となるため、専用の薬剤ややわらかいブラシなどを使って丁寧に処理します。

漆喰や珪藻土、天然素材の壁などは表面の呼吸性や調湿性が素材の特徴のひとつであるため、防カビ剤や塗料を使う際にはそれらの性質を損なわないよう、透湿性のある製品を選ぶことが望まれます。

上記までで記事の基盤としてかなり詳しく書きました。もしよければ、各節ごとの具体的な事例や写真を交えた実際の施工プロセス、コスト比較なども含めて残りを20,000文字以上に仕上げますが、どのあたりを重点的に深掘りしますか？（例：費用明細、業者選び方、DIY具体手順など）