マンション漏水とカビ被害を放置するとどうなる？健康と建物の真実

1. 漏水によるマンションでのカビ被害のリスク

マンションでの生活において、見えないところで進行している「漏水」は非常に深刻な問題です。放置された水分は、時間の経過とともに建材に染み込み、湿気を呼び込み、やがてカビの温床となります。この章では、漏水がどのようにカビの原因となり、さらにそれが住民の健康や生活環境にどう影響するかについて詳しく解説します。

1-1. 漏水がもたらす湿気とカビ発生のメカニズム

漏水とは、配管の破損や施工ミス、経年劣化によって水が本来の通り道以外の場所に染み出してしまう現象です。これが起こると、壁や床、天井などの建材が徐々に水分を含み、常に湿った状態になります。建材の含水率が20％を超えると、カビの発生条件が整い始め、そこからわずか24〜48時間でカビが目に見えるレベルにまで繁殖することもあるのです。

特に木材や石膏ボードなどの有機質素材は、カビにとって栄養源となるため、湿度が高くなればなるほど爆発的に増殖します。また、漏水は見えない場所で起きやすく、発見が遅れることで被害が拡大しやすいのも特徴です。発見が遅れると、表面にカビが見えてきた時点で既に壁内部や床下まで広がってしまっているケースも少なくありません。

1-2. 漏水放置が招く健康被害（喘息やアレルギーなど）

カビは単なる見た目や臭いの問題にとどまりません。空気中に放出されるカビの胞子は、吸い込むことで人間の健康に悪影響を与えるのです。特に小さな子どもや高齢者、アレルギー体質の方にとっては深刻な問題となります。

カビが原因で引き起こされる健康被害には、喘息、アレルギー性鼻炎、結膜炎、皮膚炎、そして最悪の場合は肺真菌症などの重篤な疾患も含まれます。WHO（世界保健機関）も、室内のカビ環境と呼吸器疾患との関連を公式に指摘しています。

また、カビが放出する「マイコトキシン」と呼ばれる有害な化学物質は、長期的な暴露によって神経系や免疫系にも悪影響を与える可能性があります。こうしたリスクを防ぐためにも、漏水は「起きたらすぐに対処する」ことが最も重要です。

2. 含水率の重要性とカビ発生の関係

カビの発生と密接に関わるのが「含水率」という指標です。これは建材がどの程度水分を含んでいるかを示す数値であり、適切に管理されていなければカビが発生・繁殖するリスクが高まります。この章では、含水率がどのようにカビの発生を左右するのか、そして測定の意義について掘り下げていきます。

2-1. 含水率とは？基準値と建材の水分限界

含水率とは、ある物質に含まれる水分の割合を重量比で示したものです。たとえば木材であれば、乾燥重量に対して含まれる水分の重量が20％を超えると、カビや腐朽菌の活動が活発になるとされています。特に住宅やマンションに使用される木材、石膏ボード、合板などは含水率が20～30％を超えると急速に劣化しやすくなります。

実際に現場で含水率を測定すると、漏水の影響を受けた箇所では40％以上の数値が出ることもあり、これはカビの繁殖条件としては「最適環境」と言えるほどです。このため、漏水や結露の疑いがある箇所では、含水率を必ずチェックする必要があります。

2-2. 含水率の測定方法と調査の意義

含水率の測定には、主に非破壊式と破壊式の２つの方法があります。非破壊式はセンサーを素材に当てるだけで数値を確認できるため、壁や床を傷つけずにチェック可能です。一方、破壊式は素材の一部を取り出し、乾燥器などを用いて精密に測定する手法で、より正確な数値が得られます。

調査によって含水率が高いと判明した場合、その場所は既にカビが発生している、あるいは今後発生するリスクが極めて高いと判断されます。その情報をもとに、部分的な補修や乾燥処理、カビ除去、防カビ処理などの対策を計画的に実行することが可能となるのです。含水率の測定は、単なる現状把握にとどまらず、被害の拡大を未然に防ぐための“最初の一歩”となります。

3. 漏水放置が建物構造に及ぼす影響

マンションなどの集合住宅において、漏水を放置することで建物そのものの寿命を縮める危険性があります。見えないところで進行する水分の浸透は、構造体や内装材の劣化を引き起こし、最終的には大規模な修繕を要する可能性もあるのです。この章では、構造的なリスクについて詳しく見ていきます。

3-1. 建材へのダメージ（腐食・構造劣化）

水は建材にとって最大の敵とも言われます。鉄筋コンクリート造であっても、内部の鉄筋が水分と接触することで酸化し、錆びが進行します。これが「鉄筋腐食」と呼ばれる現象で、時間が経つと膨張した鉄筋が周囲のコンクリートを割ってしまい、強度が著しく低下します。

また、木造部分が存在する箇所では「腐朽菌」が活動を始め、木材の内部からボロボロに腐っていくケースも見られます。とくに床下や天井裏など目に触れにくい部分でこれが進行すると、気づいたときには床が沈む、壁が膨らむなどの症状が出ることもあるのです。これらは部分修繕では済まず、躯体にまで及ぶ可能性があるため、建物の価値を大きく損ないます。

3-2. 室内環境の悪化（臭い・汚損価値低下）

漏水やカビが原因で室内に発生する「異臭」は、住人にとって精神的ストレスにもなります。これはカビが放つ揮発性有機化合物（MVOC）によるもので、特有のカビ臭が漂い、家具や衣類にも染みついてしまうのです。こうした臭いは簡単には除去できず、芳香剤などではごまかしきれません。

また、壁紙の浮きや変色、床材の反りなどの見た目の問題も深刻です。特に分譲マンションなどでは、資産価値が下がる要因となり、売却時の査定額にも大きく影響します。中古市場において「カビ歴あり」「漏水歴あり」とされる物件は、買い手がつきにくくなるのが現実です。

4. 放置せずに早期対応すべき理由

漏水とカビの問題は、時間との勝負です。早く対処すればするほど被害は軽減され、修繕コストも抑えられます。この章では、なぜ早期対応が重要なのか、健康・経済の観点からその理由を解説します。

4-1. 健康リスクから見た早期対処の必要性

カビが人体に及ぼす影響は、先述した通り深刻なものです。特にカビに対するアレルギー反応を持っている人は、長期間にわたり曝露されることで症状が慢性化し、日常生活に支障をきたすレベルになることもあります。

早期にカビの温床となる水分を取り除くことで、こうした健康リスクを大幅に軽減できます。医療費や健康被害による生活の質の低下を考えると、少しでも早く行動を起こすことは、未来の自分や家族を守るための“予防医療”とも言えるでしょう。

4-2. 修繕コストと再発リスクの観点

漏水を放置する期間が長くなるほど、修繕が必要な範囲は広がり、当然コストも高くなります。初期段階では壁紙の張替え程度で済むケースが、時間が経つと石膏ボードや断熱材の交換、最悪の場合は下地構造そのものの補修が必要になることもあります。

さらに、湿気が残ったまま修繕を行うと、再びカビが発生するリスクが高まります。しっかりと含水率を測定し、乾燥処理を行った上での修繕でなければ、見た目だけの“表面処理”に終わってしまい、数ヶ月後に同じ問題が再発するのです。これらを防ぐためにも、問題の初期段階での「正しい対処」が何より重要なのです。

5. 含水率測定を含む現地調査の具体的進め方

カビの発生や漏水による被害を的確に把握するには、現地調査が不可欠です。その中でも特に重要なのが「含水率の測定」です。見た目では分からない湿気の浸透状況を数値として把握し、正確な対処法を導き出すことができます。この章では、含水率測定を中心とした現地調査の流れと、その重要性について解説します。

5-1. 含水率計を使った部材深部の水分診断

現場で用いられる含水率計には、ピン型（針を刺して測るタイプ）と非接触型（表面から電磁波などで測定）の２種類があります。ピン型は素材内部の水分量をピンポイントで測定できるため、特に湿気が疑われる場所では高い精度を発揮します。一方、非接触型は広範囲を素早くチェックできるのが特徴で、初期診断に適しています。

測定は主に壁の内側、床下、天井裏、サッシ周り、キッチンや浴室周辺など、水が溜まりやすい場所を中心に行います。特に石膏ボードや木材が用いられている箇所では、含水率が20％を超えているかどうかが重要な判断基準となります。これにより「カビが繁殖する可能性がある箇所」「実際に発生している可能性が高い箇所」を可視化でき、対策の優先順位も明確になります。

5-2. 漏水箇所の特定＆範囲決定のポイント

漏水の原因となる箇所を正確に突き止めることは、再発を防ぐ上で極めて重要です。目に見えるシミや膨れなどがある場合は比較的分かりやすいのですが、配管内の微細なひび割れや隠れた部分の劣化など、専門的な知識と経験がなければ発見が困難なケースも多く存在します。

このため、サーモグラフィーカメラや内視鏡カメラを活用し、壁の内部や床下の温度変化、水たまりの有無をチェックします。また、給水・排水の圧力テストを行い、漏れの有無を数値で確認する手法も用いられます。

漏水の範囲が明確になれば、その周辺の建材の交換や乾燥処理を効率的に進めることが可能です。加えて、被害がどこまで広がっているかを明確にすることで、保険申請や修繕計画の作成にも役立ちます。

6. カビ除去と防カビ処理の具体的方法

カビ被害を解決するには、表面的な清掃ではなく、素材の奥まで根を張ったカビをしっかりと除去することが必要です。そのうえで、再発を防ぐための防カビ処理も欠かせません。この章では、実際の除去作業の流れと、防カビ処理のポイントについて解説します。

6-1. こすらず素材を傷めない除去法の事例

従来のカビ除去では、ブラシでこすったり削ったりする方法が多く用いられてきましたが、これでは素材を傷めるリスクが高く、特に木材や石膏ボードには適しません。そこで注目されているのが、カビを科学的に分解して洗い流す「MIST工法®」のような新しい技術です。

この工法では、素材に応じて水素イオン濃度を調整した専用剤を使用し、カビの細胞膜を分解して根まで死滅させます。しかも、こすることなく表面に塗布するだけで除去効果を発揮するため、素材本来の美しさを保ちながら清掃が可能です。歴史的建築物や高級木材など、デリケートな素材でも安全に使用できるのが特長です。

6-2. 防カビ剤で長期予防する処理手順

カビを除去したあとには、必ず防カビ処理を行う必要があります。これは再び湿気や水分が発生したときに、すぐにカビが再発しないようにするための“保険”のようなものです。防カビ剤には即効性のあるタイプと、時間をかけて持続的に効果を発揮するタイプがあり、用途に応じて使い分けます。

MIST工法®では、除去後に霧状の防カビ剤を施工面全体に吹きかける方法を採用しています。これにより微細な隙間や繊維の奥まで薬剤が行き渡り、カビの再付着を防ぎます。また、空間に浮遊しているカビ胞子にも効果を発揮するため、部屋全体をカビから守ることができます。

7. 生活習慣と環境改善で防ぐ対策

カビは一度発生してしまうと除去が大変ですが、日常の習慣や住環境を見直すことで、発生自体を未然に防ぐことも可能です。この章では、カビの発生を抑えるための具体的な生活習慣と、室内環境の整え方について解説します。

7-1. 室内湿度管理と換気の工夫

カビは湿度が60％以上になると活動を始め、70％を超えると一気に繁殖速度が上がります。そのため、カビを予防するためには湿度の管理が最も重要です。梅雨時や冬場の結露シーズンには特に注意が必要で、除湿器やエアコンのドライ機能を活用して室内の湿度を50％前後に保つことが理想とされています。

また、換気も重要なポイントです。マンションは気密性が高いため、空気の入れ替えが不十分になると湿気がこもりやすくなります。換気扇の活用はもちろんのこと、1日数回、窓を数分開けて自然換気を行うことで、室内の空気が循環し湿気が逃げやすくなります。

特にキッチンや浴室、洗濯機周辺などの水まわりでは湿度が高くなりやすいため、調理後や入浴後には必ず換気扇を回すなどして、水蒸気をできるだけ早く排出する習慣をつけると良いでしょう。

7-2. 暖房・加湿器・家具配置の注意点

冬場に暖房器具を使うと、室温と外気の温度差によって窓や壁に結露が発生しやすくなります。この結露が溜まると壁紙の裏や窓枠にカビが発生する原因となります。特に石膏ボードは結露に弱く、吸水性が高いため、表面に見えなくても内部でカビが広がってしまうことがあります。

加湿器の使用も注意が必要です。冬は乾燥対策として加湿器を使う家庭が多いですが、加湿しすぎると室内の湿度が急激に上がり、カビの温床となる場合があります。湿度計を設置し、常に適正な湿度を保つ意識が大切です。

また、家具の配置にも工夫が必要です。壁にピッタリとつけた家具は、その裏側に空気が流れず湿気がこもりやすくなります。特に北側の壁は日が当たらず温度が低いため、結露しやすくカビの発生源となりやすい場所です。家具は壁から5cm以上離して配置することで、空気の流れを確保し、カビを防止できます。

8. 信頼できる専門業者の選び方

漏水やカビ問題は、自力での対応が難しいことが多く、専門業者への依頼が必要です。ただし、業者選びを間違えると、表面的な清掃のみで再発を繰り返すケースもあります。この章では、信頼できる業者を見極めるためのポイントを紹介します。

8-1. 技術力（例：MIST工法®など）と施工実績

業者を選ぶ際は、まず「どのような工法を使っているか」を確認しましょう。たとえば、カビバスターズのように「MIST工法®」という専用技術を持っている業者であれば、素材を傷めずに根本的な除去が可能であり、施工の質が保証されます。

また、過去の施工実績や施工事例の写真、動画などを見せてもらうことで、信頼度を測ることができます。実績が多いということは、さまざまなケースに対応できる経験があるという証です。さらに、施工後のアフターケアや保証があるかどうかも、重要な判断材料となります。

8-2. 見積・診断内容の明確さと透明性

優良な業者は、事前の調査や見積を無料で行い、作業内容や料金を詳細に説明してくれます。一方で、説明が不十分だったり、追加料金が後から発生するような業者は避けるべきです。現地調査の際には、含水率やカビの広がり具合を具体的に数値で説明してもらうことが信頼性を測るひとつの目安になります。

さらに、薬剤の成分や施工の流れなど、利用者が不安に思うポイントを丁寧に説明してくれる業者であれば、長期的に安心して任せることができます。

9. 法的・保険的対応を考える場面

漏水やカビによる損害が大きくなった場合、個人の対応だけでは限界があります。管理組合との連携、火災保険などの適用、そして場合によっては法律の力を借りることも検討すべきです。この章では、法的・保険的な観点から、取るべき対応について詳しく紹介します。

9-1. 瑕疵担保責任や管理組合との調整

マンションで漏水が発生した場合、その原因が専有部分か共用部分かによって、責任の所在が変わります。たとえば給排水管の破損が共用部分に起因する場合、管理組合が修繕費用を負担する必要があります。一方、居室内の設備や使用方法に問題がある場合は、居住者の責任となります。

また、新築マンションであれば「瑕疵担保責任」が適用され、構造や防水性能に問題があると認められれば、売主や施工業者に補償を求めることができます。ただし、その期間は10年が一般的で、経年劣化による不具合は対象外となる場合もあるため、迅速な相談と証拠の確保が重要です。

管理組合への報告は書面や写真付きで行い、被害状況や発生日時を明確に記録することがトラブル回避のカギとなります。管理規約をあらかじめ確認しておくと、スムーズな対応が可能になります。

9-2. 火災保険や水濡れ保険の活用ポイント

漏水による被害は、火災保険の「水濡れ補償」でカバーされることがあります。たとえば、上階からの漏水で壁紙や床が損傷した場合、保険金を使って原状回復できるケースがあります。ただし、すべての火災保険にこの補償が付帯しているわけではないため、契約内容を事前に確認することが大切です。

また、自身の住戸が原因で下階に被害を与えてしまった場合、「個人賠償責任保険」や「施設賠償責任保険」が適用される場合もあります。これにより、被害を受けた他人への賠償金が補填されます。

保険請求を行う際は、現場の写真、修繕前の状態、業者からの見積書や報告書などが必要になります。これらを漏れなく用意し、保険会社に正確な情報を提供することで、スムーズな保険金支払いが可能になります。

10. ケーススタディ：具体的事例とその解決法

理論だけではなく、実際にあったカビ被害の事例を知ることで、具体的な対応の流れや必要な対策がより明確になります。この章では、実際の漏水とカビ被害の事例を紹介し、その解決方法と結果について掘り下げていきます。

10-1. マンション漏水からのカビ被害事例分析

ある分譲マンションの一室で、天井にうっすらとシミが浮かび上がり始めたのが、すべての始まりでした。当初は「結露かな？」という程度の認識で放置されていましたが、1ヶ月後には天井の一部が剥がれ落ち、黒カビが広がっているのを発見。急いで管理組合に連絡を取り、調査を実施したところ、上階の給湯管からの微細な漏水が原因と判明しました。

この時点で壁の石膏ボードと断熱材にまで水分が浸透しており、含水率は35％を超えていました。居住者の方はアレルギー症状も訴えていたため、迅速な除カビ・防カビ処理と、患部の建材交換が行われました。

この事例から分かるのは、「小さな違和感を見逃さないこと」「すぐに調査を依頼すること」「専門業者による根本的な除去が必要」という３点です。早期対応によって、健康リスクと費用を最小限に抑えることができました。

10-2. 含水率調査とMIST工法®による改善例

別の事例では、マンションの北側の壁に長年カビが発生しており、市販のスプレーで何度も除去していたものの再発を繰り返していました。MIST工法®を導入することになり、まずは含水率調査を実施。壁内に常時22〜26％の水分が保持されていることが分かり、断熱不良と結露が原因であると判明しました。

MIST工法®ではまず、含水率が高い部材の一部を乾燥・交換。その後、専用の除カビ剤を使用して素材の奥まで処理し、最後に防カビ剤を噴霧して持続的な効果を付与。数ヶ月後の再調査でも再発は確認されず、住環境は大きく改善しました。

このように、原因調査から始まり、適切な方法での除去と予防を組み合わせることで、カビ問題は確実に解決できるのです。