中古マンションで漏水が…カビによる咳が止まらないときに読む健康被害と対策

1 漏水がもたらすカビとその原因：中古マンション特有のリスク

マンションで漏水が起こると湿度が高まり、水分が建材にしみ込むことでカビの発生条件が整います。特に中古マンションでは経年劣化や施工時の仕様、メンテナンスの不十分さなどが重なって、漏水が発生しやすくまた見逃されやすいという特性があります。ここでは、どのように漏水が起こりカビが発生するか、その原因と構造的リスクについて整理します。

1.1 漏水・湿気発生のメカニズム（どこから・どうして）

漏水とは、建物の外部または内部の水が意図せずに住戸内や構造体内部に入り込む現象を指します。雨水の浸入、屋根や外壁からの雨漏り、ベランダやバルコニーの防水層の劣化、サッシ（窓枠）のシーリング材のひび割れ、配管の老朽化、給排水設備の継手部の緩みやパッキンの劣化など、さまざまな場所・原因があります。

こうした漏水源があると、水分が建材にしみたり、内装材へ浸透したりします。さらに、漏水が慢性的あるいは断続的に続く場合、湿気が高い環境が形成され、乾燥しにくい場所ではカビが発芽しやすくなる条件が揃います。

湿気がこもると、温度変動や空気の流れの悪さがあると、壁の内部・天井裏・床下など、見た目ではわからない場所で結露や水滴の停滞が起こります。これがカビの胞子にとっては理想的な環境となります。

また、中古マンションでは、建築素材が古いため吸湿・放湿性の低い素材が使われていたり、防水工事・シーリング材・防水塗料が現行規格より劣るものが使われていたり、あるいは施工時の雨水排水勾配が甘かったりと、設計・施工上のリスクも高くなっています。経年で防水層がひび割れたり、素材が寿命を迎えると水漏れしやすくなるため、特に築20年以上のマンションでは漏水・雨漏りトラブルが増える傾向にあります。

1.2 中古マンションで構造・経年劣化がカビを生み出す条件

中古マンションには、次のような構造・経年劣化の要因があり、それらがカビの発生を助長します。

1. 防水層・シーリング材の劣化
   ベランダや屋上、外壁・サッシ回りのシーリング、コーキングなどの防水部材は年数が経つと硬化・ひび割れ・剥がれが起こり、水が浸入しやすくなります。また、防水塗膜が紫外線や風雨で痛み、塗膜の剥離や破れが生じることも多いです。

2. 給排水管・配管継手の劣化・老朽化
   横管・立ち上がり管・排水管の継ぎ手・パッキン部分が老朽化して漏水することがあります。特にキッチン・浴室・トイレなど水を多く使うところで、日常の振動・温度差・水圧差などで徐々に劣化します。配管がコンクリートなどで覆われていて目視できないケースでは、漏水に気づくのが遅れることが多いです。

3. 内装材・建材の吸湿性・通気性の低さ・結露しやすい構造
   壁クロス・下地材・断熱材・木材の種類などによっては湿気を吸いやすく、乾きにくいものがあります。断熱・気密が強くなることで結露が起こりやすく内部が湿ると、空気の流れが悪くて乾燥しにくくなり、見た目にわからない場所でカビが広がります。

4. メンテナンス不足・見逃される小さな漏水
   壁の小さな染み、水滴、クロスのゆがみ、防水シームの隙間など、初期の漏水サインが見逃されることがあります。これらが放置され、少しずつ水が染み込み、内部構造が湿るとカビが目に見えるほど広がる前に咳など健康被害が現れるケースもあります。

5. 気候・環境要因
   降雨量が多い地域、湿度が高い季節、遮蔽物が多く日光があまり当たらない部屋、風通しが悪い構造などは、乾燥しにくく湿気がこもる時間が長くなります。中古マンションでは周囲の建物の位置関係が変わっていたり、窓の向きや方角が施工時と異なる日照・風通し条件になっていたりすることもあります。

これらの条件が重なった場合、漏水発生 → 建材・内装材への水分浸透 → 湿度が高いまま放置 →カビ発芽・繁殖 →胞子・代謝産物の吸入という流れで、健康被害を引き起こすリスクが高まります。

中古マンション特有のリスクとして、過去の修繕履歴が不明であることや、管理組合／所有者による防水や配管の定期点検が十分でないこと、修繕積立金の不足や使用材料・施工の質のばらつきなども見逃せません。

2 カビが引き起こす健康被害：咳が止まらない時に考えたいこと

漏水により発生したカビが健康に影響を及ぼすメカニズム、特に咳など呼吸器症状との関連を中心に、症状の具体例・重症化リスク・個人差などを詳しく解説します。

2.1 咳・喉のイガイガ・呼吸器症状とカビの関係

カビは胞子を飛ばし、乾燥した胞子や微小な断片などが空気中に浮遊します。これらを吸い込むと、肺や気道を通って喉や気管支に接触し、粘膜を刺激します。刺激された粘膜は炎症を起こし、それが咳の発生につながります。喉のイガイガ感、かゆみ、痰の絡み、声のかすれなどもよくある初期症状です。

咳が出るパターンにはいくつかあります。夜間・早朝に咳がひどくなる、湿気の多い場所で咳が出やすくなる、見えないカビが持続的に空気中に放出されることで咳が慢性化する、といった特徴があります。

また、カビが発生するだけでなく、カビが産生する代謝産物や揮発性有機化合物などの化学物質も、呼吸器に刺激を与えることがあります。これらによってただ咳が出るだけでなく、喉の痛みや炎症、痰が絡む感じ、息苦しさなど複合的な症状を呈することがあります。

特にカビに対してアレルギーを持っている人や、喘息の既往がある人、免疫力が低下している高齢者や小さな子どもは影響を受けやすく、注意が必要です。

2.2 長期曝露によるリスク（喘息、過敏性肺炎など）

短期間の曝露であれば、換気や除湿等で軽減可能なこともありますが、長期にわたるカビのある環境での生活は、より重い健康リスクを伴います。

まず懸念されるのが、喘息です。既にアレルギー体質を持っていたり、遺伝的に喘息になりやすい体質の人は、カビ胞子を吸入することで喘息発作が起きる、あるいは頻度・重症度が増すことがあります。

また、過敏性肺炎という疾患も報告されています。これは繰り返しカビや湿った環境の中で胞子を吸入することで、肺や気管支だけでなく肺胞レベルで過敏反応が起きる病気です。息切れ、乾いた咳、発熱、倦怠感などの症状があり、放置すると肺の組織が損なわれて呼吸機能が低下することもあります。

さらに、カビによる気管支炎は、短期的な炎症が慢性化し、痰が出る咳や呼吸困難などの慢性の気管支疾患になることがあります。免疫力が低い人や高齢者、幼児で特に注意が必要です。

アレルギー性反応としては、くしゃみ、鼻水、鼻づまり、目のかゆみ、湿疹などがあり、アレルギー性鼻炎やアレルギー性気管支肺アスペルギルス症など特定のカビによる疾患発症の可能性もあります。

加えて、カビがもたらす全身症状として、頭痛、疲労、集中力低下、睡眠の質低下なども報告されています。カビやその代謝産物の吸入が持続すると、免疫系や呼吸系にストレスがかかり、全身の不調としてあらわれることがあります。

これらの疾患は、発症すると治療と環境改善が必要になり、症状が進むと回復に時間がかかることもあります。咳が長く続く、喘息発作が頻繁に起きる、呼吸困難を感じるなどの症状があれば、医療機関を受診し、原因を明らかにすることが重要です。

3 目に見えないカビの存在の見分け方

カビは壁や天井の裏、床下、配管周り、断熱材の隙間など目に見えない場所で繁殖することがあります。咳などの症状があるのに目に見えるカビがない場合、見えないカビを疑うべきです。ここでは、見えないカビのサインと調査方法を詳しく説明します。

3.1 カビ臭・壁内・天井裏に潜むカビのサイン

目に見えないカビの存在を確認する上で、最も分かりやすいのが「臭い」です。カビが繁殖している空間では、独特のカビ臭や湿っぽいにおいが漂います。これはカビの代謝活動によって発生する揮発性の化学物質によるもので、人によってはすぐに気づくほど強い不快感を感じることがあります。

また、壁紙に異常が見られる場合も注意が必要です。壁紙が浮いていたり、波打っていたり、シミのような変色が現れていたら、その裏側でカビが広がっている可能性があります。特に、壁の上部や窓枠の周辺、外壁と接する面などは湿気がこもりやすく、カビの温床となりやすい場所です。

家具を動かしたときにだけカビ臭が強くなる、押し入れや収納を開けたときに鼻につくにおいがする、雨の日や湿度が高い日に室内がムッとするような空気に変わるといった感覚も、目に見えないカビの存在を示すサインの一つです。

3.2 真菌検査・専門業者の調査の重要性

目に見えないカビの正体を把握し、確実な対処を行うためには、専門的な調査が不可欠です。市販の除カビ剤で表面を掃除したとしても、壁の裏や天井裏などに根を張ったカビは除去できず、すぐに再発してしまう可能性があります。

専門業者が行う調査にはいくつかの種類があります。まず、空気中のカビ胞子濃度を測定する方法があります。これにより、目に見えないカビが発生しているかどうか、またどの程度の範囲に広がっているかが把握できます。

次に、建材の含水率を調べる方法もあります。湿った建材はカビの温床となるため、壁や天井、床下などの水分含有量を測定することで、カビの発生リスクが高い箇所を特定できます。赤外線サーモグラフィーを用いた温度差の確認も有効です。

さらに、専門業者による目視調査も重要です。経験豊富な技術者が、壁のシミや床材の浮き、天井裏の状況などを的確に診断し、必要に応じて壁を一部開口して内部のカビの有無を確認します。こうした調査を通じて、カビの原因が漏水なのか結露なのか、あるいは空調設備の不備なのかも明らかになります。

真菌の種類を特定することで、健康リスクの評価や適切な除去方法の選定にも役立ちます。中には特にアレルギーや喘息を引き起こしやすいカビ種もあるため、専門家の判断を仰ぐことが安全かつ確実な対処への第一歩となります。

4 漏水発覚から先：住まいのカビ対策のステップ

咳が止まらないなど健康被害を感じているなら、漏水・カビ問題への対応を速やかに行うことが重要です。ここでは、発見後に住まいでできる対策をステップごとに、DIYでできるものと専門業者に任せるべきものを区別して詳しく解説します。

4.1 漏水修理・結露対策・通風・除湿など基礎対策

漏水が見つかった場合、まずはその発生源を特定し、早急に修理を行う必要があります。漏水の原因は多岐にわたり、屋上やバルコニーの防水層の劣化、配管の老朽化、外壁のひび割れ、窓枠のシーリング材の劣化などが挙げられます。漏水を放置すると、建物の構造材まで劣化し、補修費用が大幅に膨らむリスクがあります。

結露の発生を防ぐためには、断熱性を高めることが重要です。窓に断熱フィルムを貼ったり、二重窓を設置したりすることで外気との温度差を緩和し、結露の発生を抑えることができます。また、通風の確保も欠かせません。家具の配置を見直して空気の流れを妨げないようにし、定期的に窓を開けて部屋全体を換気することがカビ予防に直結します。

除湿器の導入やエアコンのドライモードの活用も効果的です。特に湿度が高くなりがちな梅雨時期や冬の結露シーズンには、室内の湿度を50％以下に保つよう意識しましょう。

4.2 カビの除去方法（DIY vs 専門業者）と注意点

カビが既に発生している場合、規模や場所に応じて適切な方法で除去する必要があります。まず小規模なカビ、たとえば浴室のタイル目地や窓枠のゴムパッキンなどに生えたカビであれば、市販のカビ取り剤を使って自分で対応可能です。この際、換気を十分に行い、手袋やマスクを着用するなど安全に配慮してください。

一方、壁紙の裏や天井裏など、見えない場所に広がったカビや、面積が広いカビについては、必ず専門業者に依頼することをおすすめします。誤った方法で除去しようとすると、かえってカビ胞子を空気中に撒き散らすことになり、健康被害を悪化させる恐れがあります。

また、除去後には再発防止のために防カビ処理を行うことも重要です。専門業者では専用の防カビ剤を使用し、素材に応じた施工を行うため、長期的な効果が期待できます。再発を防ぐためには、除去と同時に漏水や湿気の根本原因を解消することが不可欠です。

5 被害を防ぐための維持管理と予防策

漏水やカビの問題は、一度発生するとその除去や修復に多大な手間と費用がかかります。したがって、未然に防ぐことが最も効果的かつ経済的な対策となります。この章では、被害を防ぐために日頃から意識すべき維持管理のポイントと予防策について詳しく解説します。

5.1 定期点検・築年数チェック・建材の選び方

中古マンションでは築年数に応じた劣化が進行しているため、定期的な点検が欠かせません。防水層の寿命は10〜15年程度とされており、それを過ぎた物件では屋上やバルコニーの防水処理が劣化している可能性があります。外壁のひび割れや目地の劣化も漏水の原因となるため、早期発見・補修が重要です。

内装材に関しても、防カビ性の高いクロスや塗料、通気性に優れた建材を選ぶことで、カビの発生を抑制できます。また、室内の断熱性や気密性を高めることで、結露の発生を防ぎ、建材の劣化を防ぐことができます。

5.2 室内環境維持のコツ（温度・湿度・換気など）

室内の環境を快適に保つことが、カビの予防につながります。特に重要なのが湿度管理です。湿度が高すぎるとカビが繁殖しやすくなるため、除湿器やエアコンのドライ機能を活用して湿度をコントロールすることが必要です。

室温が低すぎると結露が発生しやすくなるため、適度な暖房も重要です。また、日中はカーテンを開けて日光を室内に取り入れ、家具の配置にも注意して空気の流れを妨げないようにすることも大切です。

さらに、浴室やキッチンなどの水回りでは、使用後に水滴を拭き取り、換気扇を回して湿気を素早く排出するよう心がけましょう。収納スペース内の湿度にも注意し、除湿剤やスノコなどを活用して通気性を確保することがカビ予防に役立ちます。

6 住民としてできる法的・義務的な対応

中古マンションにおいて漏水やカビの問題が発生した場合、その対応には個人の努力だけでなく、管理組合や所有者間での協力が求められる場面も多くあります。また、法的な責任関係を正しく理解しておくことで、トラブルを未然に防ぎ、迅速な解決につながります。

6.1 管理組合・管理会社への相談方法と記録の残し方

漏水やカビの問題が確認されたら、まずは管理会社や管理組合に相談しましょう。その際、できる限り詳細な記録を残すことが重要です。発見日時、発生箇所、被害の程度、写真、匂いの有無、健康被害の有無などを記録し、時系列で整理しておくことで、後の対応がスムーズになります。

相談は口頭だけでなく、メールや書面で正式に伝えると記録が残り、トラブル時の証拠になります。管理会社からの返答内容も必ず控えておくようにしましょう。

マンションによっては過去に同様の事例が発生していることもあり、修繕履歴や対応記録を確認することで、問題の背景を把握しやすくなります。必要に応じて他の住民とも情報共有し、共同で対策を求めることも効果的です。

6.2 保険や補助制度／改修費用負担の考え方

漏水やカビによる損害は、火災保険や住宅総合保険で補償される場合があります。たとえば、天井からの漏水によって家財が濡れてしまった場合、その損害が保険でカバーされる可能性があります。自身が加入している保険の補償内容を事前に確認しておき、万が一の際には速やかに保険会社に連絡しましょう。

また、漏水の原因が共用部分にある場合は、管理組合が責任を持って修繕を行うべきとされています。一方、専有部分に起因する場合は、所有者が負担するのが一般的です。責任の所在が不明確な場合は、建築士や調査業者などの第三者に判断を仰ぐのも一つの方法です。

さらに、自治体によっては住宅の修繕やリフォームに関する補助金制度を設けているところもあります。カビや結露対策を目的とした断熱リフォームや換気設備の導入に補助金が適用されることもあるため、事前に調査しておくと費用負担の軽減につながります。

7 まとめと次の行動指針

中古マンションにおける漏水・カビ・咳などの問題は、生活の質に大きく影響を及ぼします。軽視して放置すると、住環境の悪化だけでなく、健康被害や経済的損失に発展する恐れがあります。ここでは、読者がすぐに実践できる具体的な行動指針を提示します。

7.1 すぐにやるべきことリスト

まず、咳や喉の不調が長引いている場合は、住まいの湿気やカビの存在を疑いましょう。気になる場所の写真を撮り、臭いや見た目の異常を記録に残すことが大切です。湿度計を導入し、室内の湿度を把握するのも効果的です。

小規模なカビであれば、除カビ剤を使って早めに対応し、必ず換気と乾燥を徹底します。ただし、広範囲にカビが広がっている、目に見えない部分に不安がある場合は、無理せず専門業者に相談しましょう。

漏水が疑われる場合は、速やかに管理会社や管理組合に連絡し、被害状況を詳細に伝えることが重要です。同時に、過去の修繕履歴やマンション全体の防水状況なども確認しておくと安心です。

7.2 軽視しない理由／健康を守る生活習慣の見直し

咳が止まらない、息苦しさを感じるといった症状は、単なる風邪やアレルギーではなく、住環境による健康被害の可能性があります。日常的にカビの胞子を吸い続けることは、免疫力の低下や慢性疾患の引き金となりかねません。

健康を守るためには、湿気をためない暮らしを意識することが必要です。換気・除湿・清掃を習慣化し、カビの発生を未然に防ぐ工夫を続けていきましょう。また、定期的に専門業者による点検を受けることで、将来的な大規模修繕や健康被害を回避することができます。

これらの対策は一度で終わるものではなく、継続的な取り組みが重要です。自分と家族の健康を守るためにも、カビや漏水の兆候に敏感になり、適切な対処を行うことが安心・安全な暮らしへの第一歩です。