中古マンションでの漏水事故が原因のカビと鼻づまり：健康被害を防ぐ方法とは

1 漏水事故・中古マンションに潜むリスクとは

中古マンションを購入し、住み始めた後に「どこかから水がしみてきていた」「隣戸から染みができていた」「壁紙がふやけていた」などといったトラブルに気づくケースは少なくありません。築年数が経過したマンションでは、水回り設備、配管、防水層などが経年劣化し、管理が十分でないと細かな漏水が発生し、それが時間とともに大きな漏水やカビ発生につながることがあります。中古マンションならではのリスクを理解しておくことで、購入時やリフォーム時に被害を最小限に抑えることができるようになります。

1.1 漏水と水回りトラブルの主な原因（配管の劣化、隣戸からの漏れ、給排水の接続不良など）

中古マンションで漏水事故が起きやすい原因には、以下のようなものがあります。

• 配管（給水管・排水管・給湯管など）の劣化：金属管はサビや腐食、継手部のゆるみやシール材の劣化などによって小さな漏れを起こすことがあります。

• 配管の勾配や取付けミス：排水管の勾配が十分でなかったり、接続部の施工が甘いと、水が流れず溜まり、漏れの原因になります。

• 隣戸・上下階など共用部分からの漏れ：構造的に隣戸や上階からの漏水が、自分の住戸にまで影響することがあります。

• 防水層・シーリング材の劣化や施工不良：浴室やバルコニーの目地やシーリングがひび割れ、剥がれることで水の侵入口が生まれます。

• 雨漏りや結露など外部・内部由来の湿気：外壁や屋根の損傷、窓枠の不具合などからの浸水、また室内で発生した湿気が結露して水害になることもあります。

1.2 漏水による被害範囲（水まわり・壁・床下・天井など）

漏水が発生すると、被害は想像以上に広がる可能性があります。

• 水まわり設備の劣化：蛇口や排水口、混合栓などの部材が腐食し、そこから新たな漏水が生じるケースもあります。

• 壁・床・天井の内装材の損傷：クロスの浮きや変色、床の反り、天井のたわみなどが起こります。

• 構造材への影響：木材や鉄部が腐食し、構造強度が低下する恐れがあります。

• 見えにくい場所の進行：壁内や天井裏、床下などで水が広がっていても気づきにくく、カビの温床になります。

• 共用部分・隣接住戸への被害：階下への水漏れなどが起きると、修繕責任や賠償問題に発展する場合もあります。

2 漏水がもたらす湿気とカビ発生のメカニズム

漏水によって湿気がこもると、カビの発生が促されます。これは単なる見た目の問題ではなく、住環境や健康に大きな影響を与える重大な問題です。

2.1 湿度・通気性・温度が“カビの好条件”になる理由

カビの繁殖には「湿度」「温度」「栄養」「酸素」「時間」の5条件が必要です。

• 湿度：60%以上で活発になり、80%以上で一気に繁殖が進みます。

• 残留水分：漏水による水分が壁材や床材に残っていると、乾きにくくカビが根付きやすくなります。

• 温度：15〜35℃の範囲で特に繁殖が盛んになります。これは人が快適に感じる温度帯でもあります。

• 通気性の悪さ：空気が流れない場所、風通しの悪い場所では、湿気がこもりカビが定着しやすくなります。

2.2 漏水箇所で起こる構造材・内装材の変化（壁材、床材、断熱材など）

• 材料の変形：フローリングの反り、壁紙の浮き、タイルの割れなどが発生します。

• 断熱材の機能低下：濡れた断熱材は保温性がなくなり、カビも発生しやすくなります。

• 金属部の腐食：鉄部やネジ、配管などが錆びて強度が落ち、事故につながる可能性もあります。

• 臭気の発生：見えない部分のカビがカビ臭を放ち、住環境の快適性が損なわれます。

3 カビ・カビ胞子が健康に及ぼす影響

見た目には分かりづらいカビでも、空気中に放たれる胞子が人体に影響を及ぼすことがあります。

3.1 鼻づまり・アレルギー性鼻炎などの呼吸器症状

• 鼻炎や喘息の悪化：カビ胞子を吸い込むことでアレルギー反応が起こり、くしゃみ、鼻水、鼻づまりといった症状が出ます。

• 咳・喉の違和感：カビが喉や気管支を刺激し、慢性的な咳が出ることもあります。

• 子ども・高齢者への影響：免疫力が低い層では、症状が深刻化する可能性があります。

3.2 皮膚炎・湿疹・その他の体への影響

• 皮膚への刺激：カビに直接触れたり、空気中のカビが肌に付着すると、湿疹やかゆみなどが生じることがあります。

• 睡眠障害：鼻づまりや咳のせいで眠れなくなり、疲労やストレスが蓄積することも。

• 全身の倦怠感や頭痛：カビが出す毒素や揮発成分が体調不良の原因になることも報告されています。

4 漏水・カビ被害が中古マンションにもたらすデメリット

カビや漏水による被害は、建物自体の寿命や資産価値にも関わる重要な問題です。

4.1 建物の劣化・素材へのダメージ（木材腐食・構造強度の低下など）

• 木材の腐食：床や壁の下地が腐ることで、建物の強度が落ちるリスクがあります。

• 鉄部の錆び：配管、ビス、釘などが劣化し、最悪の場合は部材の破断を招きます。

• 内装の損傷：クロス、床材、ボードなどが変色、剥がれ、ふやけなどのダメージを受けます。

4.2 物件価値・売買時の評価への影響

• 査定額の減少：漏水やカビの履歴がある物件は評価額が下がりやすくなります。

• 売却時の価格交渉：買主にとっては修繕費用のリスクがあるため、価格交渉の材料になります。

• 賃貸での空室リスク：臭いやカビがある部屋は敬遠され、長期間の空室につながる恐れもあります。

5 漏水事故後・見つけたときの初期対応策

被害が広がる前に早急な対応を取ることが大切です。初動が遅れると、被害は一気に拡大します。

5.1 漏水箇所の特定と応急処置（止水・乾燥など）

• 漏水源の特定：濡れている箇所、シミの広がり、配管音の異常などから原因を探ります。

• 止水処置：可能ならば元栓を閉める、配管を一時的に止めるなどの対処を行います。

• 水の除去と乾燥：濡れた部分を徹底的に拭き取り、扇風機や除湿機で乾かします。

5.2 カビの除去・消臭・乾燥プロセスのポイント

• 除カビ剤の使用：表面のカビは早期に除去し、奥に入り込むのを防ぎます。

• 消臭対策：活性炭、重曹などを使ってカビ臭を緩和します。

• 通気の確保：窓の開閉、換気扇の使用、空気清浄機などで空気を循環させます。

6 本格リフォーム・修繕で考えるべきこと

カビや漏水は一時的な除去だけでは再発します。根本的なリフォームで再発防止を目指す必要があります。

6.1 水回りの配管・防水・床・壁の素材選び

• 配管の交換：古い鋼管などは新しい樹脂管に交換するのが理想です。

• 防水層の強化：浴室や洗面台下、キッチンの床に防水施工を施すことで再発を防ぎます。

• 耐水性のある素材選び：防水フローリングや、撥水加工されたクロスなどが有効です。

6.2 換気・湿度管理の設計（換気扇・エアコン・断熱・防湿層など）

• 換気扇の設置・交換：古くなった換気扇は効率が悪いため、新しいものに交換します。

• 自然換気の工夫：通気口や窓の開閉などで空気の流れを作ることが大切です。

• 防湿層と断熱材：湿気の侵入を防ぐと同時に、結露を抑える設計が求められます。

7 漏水防止と再発防止のための日常ケアとチェック項目

日々の点検とケアを怠らないことで、漏水やカビの再発を防ぐことができます。

7.1 定期点検すべき場所・シーズン（梅雨・冬など）

• 水まわりの目地やパッキン：劣化していないか定期的にチェックします。

• 天井や壁のシミ：梅雨や大雨のあとに染みが広がっていないか確認します。

• 床下や収納内の湿気：結露やカビ臭がないかを注意深く観察します。

7.2 DIYでできること／専門業者に依頼すべきタイミング

• DIYで可能なこと：カビ取り、換気強化、小さな水漏れの補修などは自力で対応可能です。

• 専門業者が必要な場合：配管交換、防水層補修、天井裏のカビ除去などはプロに依頼しましょう。

8 ケーススタディ：中古マンションで多かった漏水・カビ被害の実例

実際の事例を知ることで、より現実的な対策と判断ができるようになります。

8.1 実際にあった被害内容と症状の経緯

• ケースA：浴室目地の劣化でカビが広がり、住人が鼻づまりと湿疹を発症。

• ケースB：キッチン排水の不具合により床材が湿って反り返り、カビ臭とアレルギー症状が発生。

• ケースC：上階からの漏水が天井にシミを作り、カビが広がって住人が咳を訴えた。

8.2 修復にかかった費用・時間・対策内容

• ケースA：目地と換気設備の交換、防カビ処理。費用約30万円、工期2週間。

• ケースB：排水管勾配の再施工、床材張替え。費用約80万円、工期3週間。

• ケースC：天井ボード交換とカビ除去、隣戸との協議。費用約50万円、工期2週間。

このように、漏水やカビは中古マンションにおける大きなリスクであり、住環境・健康・資産価値に深く関わる重要なテーマです。早期発見、適切な初動、根本的なリフォーム、そして日々のケアが揃って初めて、安心して暮らせる住まいが維持されます。